Wie hoch sind die Renditen von Wohnimmobilien wirklich?

Eine Einschätzung der Renditen von Wohnimmobilien vom Finanzexperten und Marketing Coach Ullrich Angersbach.

Der Wirtschaftshistoriker Professor Moritz Schularick (41) ist der Frage nachgegangen, welche Anlageklasse sich seit 1870(!) an meisten gelohnt hat. Dabei hat er versucht, Anleihen-, Aktien- und Immobilienrenditen in 14 oder gar 16 Ländern miteinander zu vergleichen. Die zum Teil noch vorläufigen Ergebnisse wurden von der Süddeutschen Zeitung am 12.1.17 in einer Studie über Anlagestrategien zu Immobilien veröffentlicht:

http://www.sueddeutsche.de/wirtschaft/studie-ueber-anlagestrategien-lukrative-geldanlagen-haus-schlaegt-aktie-1.3328210

Danach sollen die Renditen von Wohnmobilen in 16 Industrieländern im langfristigen Schnitt die von Aktien langfristig übertroffen haben und dies bei geringeren Preisschwankungen. Das klingt - um es wie die Angelsachsen zu sagen - „too good to be true“, denn gerade bei Kapitalanlagen gilt die Faustregel „there is no free lunch“.  Es lohnt sich also, den Erkenntnissen von Professor Schularick und seinem Team auf den Grund zu gehen.

Zunächst ist Finanzexperte Ullrich Angersbach bei seiner Untersuchung im Internet einen Artikel über die Fluktuation von Hauspreisen gestoßen:

http://voxeu.org/article/home-prices-1870

In diesem Artikel heißt es, dass die inflationsbereinigten Preise für Wohnimmobilen von 1870 bis etwa zum Ende des 2. Weltkrieges ziemlich konstant blieben und sogar eine sinkende Tendenz zeigten und zwar im Vergleich zu den Realeinkommen. Jedoch seitdem explodierten die Wohnimmobilienpreise förmlich und wurden zuletzt nur noch durch die Entwicklung der Grundstückspreise übertroffen. Spitzenreiter ist Australien während Deutschland das Schlusslicht darstellt.

Interessant findet Angersbach auch die in den beiden Artikeln genannten Erklärungsversuche für die bemerkenswerten Ergebnisse der Langfriststudien. Grundstücke sind ein nicht vermehrbares Gut, dessen Preissteigerung allerdings durch sinkende Transportkosten gedämpft werden. Andererseits sorgen relativ stabile Mieteinnahmen auch dann für ziemlich konstante Erträge, wenn beispielsweise Aktienkurse fallen. Aber auch Immobilienmärkte können Krisen durchlaufen. Meist werden sie durch exzessive Kreditvergaben verursacht. Da solche Krisen jedoch das Bankensystem erschüttern, greift die Politik meist ein und beendet solche Situationen schnell.

Allerdings gibt es eine ältere Studie vom renommierten Researchhaus Bulwiengesa zu neuen Eigentumswohnungen in Deutschland  für den Zeitraum von 1975 bis 2008 und zwar unter Berücksichtigung der Alterung von Wohnimmobilen. Das Ergebnis ist ernüchternd:

http://www.dasinvestment.com/immobilienboom-das-maerchen-vom-betongold/

Wie bei jedem Wirtschaftsgut, spielt der Wertverlust durch wirtschaftliche und technische Alterung eine große Rolle. Bei Immobilen ist dieser Vorgang allerdings viel langsamer zu beobachten als beispielsweise bei einem neuen Auto. So müssen für Wertsteigerungen noch andere wertsteigernde Faktoren dazu kommen, damit Immobilienpreise trotz Alterung steigen. Das aber geschah in den Jahren 2009 bis 2015. In dieser Zeit sanken die Zinsen für Anleihen gegen Null aber auch die Zinsen für Immobiliarkredite verbilligten sich dramatisch.

So kam es zu den  fetten Jahren von 2009 bis 2015 , die das Bild von Immobilienrenditen wieder deutlich aufhellten:

http://www.bulwiengesa.de/sites/default/files/immobilienindex_2016.pdf:

Fazit:

In seiner langen Karriere im Kapitalanlagebereich stieß Finanzexperte Ullrich Angersbach immer wieder auf Studien, die Immobilienrenditen überhöht darstellten, weil sie nur Datenreihen von Neubau-Immobilen sowie Neubau-Bruttomieten berücksichtigten und dabei insbesondere die wirtschaftliche und technische Alterung von Immobilen außer Acht ließen. Ähnlich irreführende Studien findet man ja auch im Aktienbereich, wo sich die Renditeberechnungen meist nur auf die Kursentwicklung von einem Aktienmarkt-Performanceindex (Kursentwicklung bei Wiederanlage der Dividendenausschüttungen) bezieht, ohne zu untersuchen, wie sich beispielsweise der Index entwickelt hätte, wenn sich die Zusammensetzung des Indexes nicht im Laufe der Jahre geändert hätte.

Immobilien sind nicht nur immobil, sie sind auch im Krisenfall nur mit erheblicher Zeitverzögerung verkäuflich. Daher hält es Ullrich Angersbach eher mit dem amerikanischen Kabarettisten Will Roger, der gesagt haben soll „I am not so much concerned with the return ON capital as I am with the return OF capital." und betrachtet Aussagen über Immobilien-Renditen eher mit einer gewissen Skepsis.

Anmerkung: Dieser Artikel stellt keine Anlageberatung von Ullrich Angersbach da, sondern gibt lediglich die Meinung von Ullrich Angersbach wieder. Für die hier dargestellten Fakten wird von Ullrich Angersbach keine Haftung übernommen.